Wartość rynkowa nieruchomości gruntowych jest wypadkową wielu czynników. Najbardziej oczywistym z nich jest ich powierzchnia. W praktyce jednak ceny działek gruntów o tej samej powierzchni różnić się mogą znacznie, chodzi przede wszystkim o opłatę związaną z tym, że nieruchomość (dom budowany wg projektu gotowego) leży przy zbudowanych urządzeniach infrastruktury technicznej oraz określenie także opłaty jakie mogą być pobrane w związku ze wzrostem wartości nieruchomości wskutek scalenia i podziału gruntów, bądź samego podziału gruntu. Opłata adiacencka jest należna w zamian za określone działania jednostek samorządu terytorialnego, skutkujące wzrostem wartości nieruchomości. Dzieje się tak, ponieważ na cenę gruntu wpływa także wiele innych czynników. Wśród nich można wskazać choćby na położenie gruntu, jego charakter, status prawny, sąsiedztwo, dostępność infrastruktury technicznej.
Często zdarza się tak, że wartość gruntu jest zmienna w czasie. W wielu przypadku jest to skutkiem czynników niezależnych od właściciela gruntów, a następuje wskutek działań lokalnych władz (organów gminy). Wówczas cena nieruchomości gruntowych wzrasta. Ustawodawca uznał za zasadne, aby jednostki samorządu terytorialnego miały udział w dochodach właścicieli gruntów, które to dochody zwiększają się wskutek różnego rodzaju działań organów gminy odnoszących się do danych gruntów. Wyrazem tego jest umożliwienie jednostkom samorządu terytorialnego pobieranie tzw. opłat adiacenckich. Regulacje prawne dotyczące tych kwestii znajdują się w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.). Przepisy Ustawy o gospodarce nieruchomościami definiują same pojęcie opłaty adiacenckiej. Zgodnie z przepisem art. 4 pkt 11 Ustawy o g.n. przez opłatę adiacencką rozumieć należy opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości. Tak więc opłaty adiacenckie mogą być pobierane w związku ze wzrostem wartości nieruchomości, o ile nastąpiło to wskutek: – budowy urządzeń infrastruktury technicznej finansowanej (choćby w części) ze środków publicznych np. budowa drogi dojazdowej do budowanego domu wg projektu gotowego, czy budowa kanalizacji lub sieci wodociągowej albo, – scaleniem i podziałem nieruchomości albo, – podziałem nieruchomości.
Niepodatkowy charakter opłaty adiacenckiej był podkreślany w orzecznictwie sądowym. Przykładowo w wyroku z dnia 20 grudnia 2002 r., I SA 342/01 (Monitor Prawniczy z 2003 r. Nr 3, s. 98) NSA stwierdził jednoznacznie: „Opłata adiacencka na rzecz gminy z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nie jest podatkiem”. Do opłat tych stosuje się przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) w zakresie nieuregulowanym w Ustawie o g.n.. Opłata adiacencka jest bowiem niepodatkową należnością budżetów jednostek samorządu terytorialnego, do której ustalania uprawnione są organy podatkowe (wójt, burmistrz, prezydent miasta). Jednym z wyjątków – w stosowaniu przepisów Ustawy ordynacja podatkowa – jest to, że zgodnie z przepisem art. 148 ust. 2 Ustawy o g.n. do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że przede wszystkim, że zaległości z tytułu opłat adiacenckich nie podlegają „odsetkom za zwłokę”, lecz odsetkom ustawowym.
Pierwszym z przypadków, w których możliwe jest ustalenie opłaty adiacenckiej jest przypadek, gdy wartość nieruchomości ulega wzrostowi w wyniku podziału dokonanego na wniosek właściciela bądź użytkownika wieczystego nieruchomości. Stanowi o tym przepis art. 98a ust. 1 zdanie pierwsze Ustawy o g.n.. Zgodnie z powołanym przepisem, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Należy wszakże zwrócić uwagę, że przepis art. 98a ust. 2 Ustawy o g.n. zastrzega, że opłat adiacenckich nie ustala się przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Ustalenie opłaty adiacenckiej możliwe jest, jeśli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy określająca wysokość tej opłaty. Jeśli w tym dniu nie było (nie obowiązywała) stosownej uchwały rady gminy, to opłaty adiacenckiej ustalić nie można. Przepisy przewidują, że wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej nie może być wyższa niż 30% różnicy wartości nieruchomości, uchwała powinna wskazać konkretną stawkę opłaty; nie można w uchwale ograniczyć się do stwierdzenia, że opłata nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.
Przepisy Ustawy o g.n. nie wprowadzają zakazu różnicowania stawek opłaty adiacenckiej, lecz wyrażają wątpliwość, że godziłoby to w zasadę równości. Ustalenie różnych stawek opłaty adiacenckiej z tytułu tego samego zdarzenia – podziału nieruchomości – tylko wyjątkowo może nie godzić w zasadę równości. takie różnicowanie uznać należy za niedopuszczalne. Z przepisów art. 98a ust. 1 Ustawy o g.n. wynika, że ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Decyzja ustalająca opłatę adiacencką nie musi stać się ostateczna w ciągu 3 lat, lecz musi zostać wydana w tym terminie (wyrok WSA w Warszawie z dnia 15 czerwca 2007 r., I SA/Wa 146/07). Wystarczy wydać decyzję w pierwszej instancji w powyższym terminie. W wyroku z dnia 28 czerwca 2006 r., I OSK 1023/05 NSA – odnosząc się do podobnych przepisów dotyczących opłat adiacenckich związanych z budową urządzeń infrastruktury technicznej – stwierdził, że wyznaczony termin 3-letni jest terminem z zakresu prawa materialnego co oznacza, że przed jego upływem opłata adiacencka powinna być ustalona decyzją ostateczną. Pojęcie „wydania decyzji” oznacza nie tylko sporządzenie decyzji (jej napisanie, podpisanie i datowanie), ale również doręczenie stronie (osiągnięcie skutku „doręczenia” w rozumieniu przepisów o postępowaniu administracyjnym). Uznanie, że decyzja powinna być także doręczona w powyższym terminie zapobiega możliwości powstania takich praktyk.
W decyzji należy określić jaki podmiot jest obciążany opłatami adiacenckimi. Podmiotem tym jest właściciel nieruchomości. Jeśli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności, to wówczas opłaty powinny być ustalone na współwłaścicieli. „W braku wyraźnej normy zezwalającej organowi administracji na solidarne obciążanie współwłaścicieli nieruchomości opłatą adiacencką, prawidłowym sposobem ustalenia opłaty adiacenckiej w odniesieniu do tychże współwłaścicieli jest ustalenie jej jedną decyzją w odniesieniu do każdego z nich w kwocie odpowiadającej udziałowi tego współwłaściciela w prawie własności nieruchomości.” (wyrok WSA w Warszawie z dnia 12 czerwca 2007 r., I SA/Wa 652/07, LEX nr 339947). Z przepisów wynika, że do ponoszenia opłat adiacenckich może być zobowiązany także użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowych, którzy na podstawie odrębnych przepisów nie ma obowiązku wnoszenia opłat rocznych za użytkowanie wieczyste lub wniósł, za zgodą właściwego organu, jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego.
Przepisy określają w jaki sposób określić należy wartość nieruchomości. Z przepisów Ustawy o g.n. wynika, że wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Oczywiście podstawą do ustalenia wartości nieruchomości będzie przede wszystkim operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Przepisy – poprzez odesłanie do art. 146 ust. 1a Ustawy o g.n. – wprowadzą zresztą prawny obowiązek uzyskania opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości, przed ustaleniem opłaty adiacenckiej. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Ewentualne zmiany stawki opłaty – w okresie między uprawomocnieniem się decyzji o podziale nieruchomości a wydaniem decyzji o ustaleniu opłaty – nie mają znaczenia. Przepisy Ustawy o g.n. zawierają szczególne regulacje dotyczące sytuacji, w której w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. W takiej sytuacji do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie.
Kolejnym przypadkiem ustalenia opłat adiacenckich jest sytuacja, w której osoby otrzymują nowe nieruchomości w wyniku scalenia i podziału. Opłaty adiacenckie będą mogły być oczywiście ustalone, o ile wskutek wydania nieruchomości po ich podziale i scaleniu, wartość nieruchomości posiadanych przez dany podmiot wzrosła (w stosunku do wartości nieruchomości posiadanych przed ich scaleniem). Jak wynika z przepisów art. 104 Ustawy o g.n. uchwałę o scaleniu i podziale nieruchomości podejmuje rada gminy. Uchwała ta powinna zawierać m.in. ustalenia co do wysokości, terminu i sposobu zapłaty opłat adiacenckich. Potwierdza to także art. 107 ust. 2 Ustawy o g.n., zgodnie z którym wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości. Sytuację, w której podmiot jest obowiązany do uiszczenia opłaty adiacenckiej wprost określa przepis art. 107 ust. 1 Ustawy o g.n.. Zgodnie z nim osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału, są zobowiązane do wniesienia na rzecz gminy opłat adiacenckich w wysokości do 50% wzrostu wartości tych nieruchomości, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych. Regulacje dotyczące ustalania wysokości opłaty adiacenckiej zawarte są nie tylko w przepisach Ustawy o g.n., ale również w Rozporządzeniu Rady Ministrów – wydanym na podstawie art. 108 Ustawy o g.n. – z dnia 4 maja 2005 r. w sprawie scalania i podziału nieruchomości (Dz. U. Nr 86, poz. 736) – dalej r.s.p.n.. Zawarte są tam przede wszystkim szczegółowe regulacje odnoszące się do określenia wartości nieruchomości – tych posiadanych przed podziałem i scaleniem, jak i tych otrzymanych w wyniku scalenia i podziału. Wynika z nich, że rzeczoznawca majątkowy określa: 1) wartość nieruchomości przed scaleniem i podziałem według stanu na dzień wejścia w życie uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości; 2) wartość nieruchomości przyznanych w wyniku scalenia i podziału według stanu na dzień wejścia w życie uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości. Przy określaniu wartości przyznanych (otrzymanych) nieruchomości uwzględnia się planowane do wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej, określone w uchwale rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości. Ustalając wartość nieruchomości przed scaleniem i podziałem przyjmuje się ceny na dzień wejścia w życie uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości. W związku z tym – jak stanowi § 13 ust. 2 r.s.p.n. – oplata adiacencka podlega waloryzacji na dzień wydania decyzji o opłacie adiacenckiej, zgodnie z art. 5 i art. 227 Ustawy o g.n.. (o wskaźnik waloryzacyjny zmian cen nieruchomości ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, w drodze obwieszczeń, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej “Monitor Polski”; do czasu ogłoszenia tych wskaźników waloryzacji dokonuje się przy zastosowaniu wskaźników inflacji).
Terminy i sposób wnoszenia opłat adiacenckich ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w drodze ugody z osobami zobowiązanymi do ich zapłaty, przez podpisanie protokołu uzgodnień. W razie niedojścia do ugody, o terminie i sposobie zapłaty rozstrzyga rada gminy, podejmując uchwałę o scaleniu i podziale nieruchomości (. Termin ustalony w uchwale nie może być krótszy niż termin wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej. Opłatę adiacencką ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w drodze decyzji, zgodnie z ugodą lub uchwałą o scaleniu i podziale nieruchomości. W razie ustanowienia na nieruchomości ograniczonych praw rzeczowych decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
Na wniosek właściciela opłata adiacencka może być rozłożona na roczne oprocentowane raty, i to nawet na dziesięć lat. Warunkiem jest zabezpieczenie spłaty. Może to być hipoteka, ale także np. weksel czy poręczenie. Nowością będzie możliwość przeniesienia na gminę, za jej zgodą, w rozliczeniu opłaty adiacenckiej praw do działki wydzielonej wskutek podziału. Raty podlegają oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. Jeżeli właściciel (użytkownik wieczysty) jest zainteresowany rozłożeniem opłaty adiacenckiej na raty, to stosowny wniosek do właściwego wydziału gminy (zazwyczaj jest to wydział geodezji lub wydział gospodarki nieruchomościami) powinien złożyć już w trakcie wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Od wysokości opłaty adiacenckiej można odwołać się do samorządowego kolegium odwoławczego, a w następnej kolejności do sądu. Opłaty adiacenckie są dochodem gminy. Wiele gmin nie pobiera w ogóle opłat adiacenckich, co wynika z kalkulacji ekonomicznej. Wysokość opłaty adiacenckiej może być niższa niż koszty związane z jej naliczeniem i wyegzekwowaniem.
